Аварийное жилье – давно возведенное здание, которое вследствие износа представляет опасность для жизни людей.
Признать жилье аварийным может специальная межведомственная комиссия при администрации соответствующего муниципального образования в том случае, если проживание в нем опасно.
Так, здание считается аварийным, если:
· оно частично разрушено из-за пожара или иной стихии;
· его износ выше 70%;
· рядом находится магистраль, которая создает сильный дополнительный шум;
· постройка находится близко от катаклизмов, катастрофы;
· не учитываются санитарные нормативы, и соблюдение их невозможно без расселения людей.
При признании жилья аварийным собственнику полагается равноценное возмещение (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). То же самое касается и принудительного изъятия земельного участка для муниципальных нужд по решению суда.
В каких случаях взамен изымаемой недвижимости предоставляют жилье, а в каких – денежную компенсацию?
По данному вопросу есть пояснения Верховного суда. Так, если аварийный дом нужно снести, но он не включен в адресную программу по переселению граждан из такого жилья, у собственников просто выкупают старую недвижимость, т.е. они могут получить только денежную компенсацию. Если же включили в адресную программу по переселению, собственники вправе потребовать денежную компенсацию либо другое жилье. При этом новую недвижимость можно сразу получить в собственность или выкупить с зачетом суммы компенсации в стоимость.
Какие расходы включаются в компенсацию?
На основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ компенсация включает в себя:
· Рыночную стоимость жилого помещения;
· Рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом;
· Сумму за непроизведенный капитальный ремонт дома;
· Убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение (расходы на аренду временного жилья, услуги грузотакси, комиссию риелтора за поиск новой квартиры, госпошлину за регистрацию права собственности).
Как получить компенсацию?
Официальное признание дома аварийным является обязательным условием для получения компенсации стоимости жилья. Если же объект считается ветхим, то оно пригодно для проживания и компенсация в таком случае не положена.
Порядок получения компенсации делится на несколько последовательных этапов:
· После вынесения решения о признания дома аварийным объектом, здание ставится в очередь, причем, чем хуже состояние строения, тем быстрей будут выданы средства для оперативного расселения граждан;
· Собственники квартир получают от администрации предложения о возможности переселения в другую квартиру или получения денежной компенсации. Далее составляется заявление, в котором собственник указывает выбранный им вариант;
· В том случае, если выбирается компенсация, то между собственником и муниципалитетом подписывается специальное соглашение, содержащее данные о размере и сроках перечисления средств;
· Затем на банковский счет владельца квартиры перечисляется ранее рассчитанная денежная сумма, после чего ему предоставляется определенный срок для переселения.
Рыночную стоимость аварийных квартир по заказу муниципалитета определяют оценочные компании. Если размер компенсации не соответствует рыночной стоимости недвижимости, собственник может провести собственную оценку и передать результаты муниципалитету с предложением об изменении размера возмещения. В том случае, если администрация согласится – сторонами подписывается соответствующее соглашение. Если же стороны не могут договориться о цене, разрешить спор можно только в судебном порядке.
Судебная практика
На сегодняшний день существует огромное количество примеров судебной практики, где владельцу аварийного жилья удавалось оспорить размер возмещения, предложенный администрацией города.
Так, житель г. Томск потребовал от администрации города изъять его 7-комнатную квартиру в аварийном доме и выплатить компенсацию — 2 599 000 руб. Такая сумма была установлена в отчете об оценке, составленным по заказу владельца. Администрация предлагала ему только 1 314 121 руб.
Суд назначил экспертизу для определения рыночной стоимости изымаемой квартиры. Заключением было подтверждено, что сумма компенсации действительно составляет 2 599 000 руб. и складывается:
· из рыночной стоимости квартиры — 826 000 руб.;
· стоимости доли истца в общем имуществе многоквартирного дома — 637 000 руб.;
· компенсации за невыполненный капитальный ремонт дома — 1 070 000 руб.;
· расходов на переезд — 67 000 руб.
В итоге суд удовлетворил иск и обязал администрацию изъять квартиру истца и выплатить ему 2 599 000 руб., компенсировать судебные расходы по оплате госпошлины, а также оплатить судебную экспертизу — 15 000 руб.
Таким образом, в случае признания жилья аварийным собственнику может быть предложено либо иное жилье, либо соразмерное возмещение. В случае несогласия владельца с предложенным администрацией размером возмещения, необходимо провести независимую оценку и предложить администрации изменить размер возмещения, а в случае отказа – обратиться в суд.
